MCD voor de adviespraktijk: weinig nieuws onder de zon?

De implementatie van de MCD (Mortgage Credit Directive) houdt hypotheekminnend Nederland de laatste tijd in zijn greep. Aanbieders buitelen zich over elkaar heen om de adviseur via webinars uit te leggen wat dit nu voor hen betekent. Iedereen geeft aan dat het impact heeft. Maar hoe verandert dit nou het advies- en bemiddelingsproces dan? En wat betekent dit nu écht voor de klant? Wordt de soep in de praktijk zo heet gegeten of kunnen we hem gerust even laten afkoelen? Laten we het licht eens schijnen over de voorgenomen wijzigingen voor de financieel adviseur en hoe zij ook na implementatie van de MCD compliant kunnen blijven werken.

Friso Bron

Gepubliceerd door:
Friso Bron, Compliance officer
11 april 2016 ● Leestijd: 8 - 9 minuten

MCD in de adviespraktijk

De MCD heeft gevolgen voor het adviesproces, zoals de komst van het bindend kredietaanbod en het ESIS.

Ogenschijnlijk weinig merkbaar effect

Eerst de theorie. De MCD [1] is gericht op de harmonisatie van EU-regels bij een hypotheekaanbod. Iedere lidstaat zou per 21 maart 2016 de EU-richtlijn in nationale regelgeving moeten hebben geïmplementeerd. Nederland heeft dit vooralsnog niet gehaald. Maar is dat erg? Nederland loopt met de komst van de Wft (2007) in vergelijking met diverse andere EU-landen al langer voorop in de financiële branche. De wettelijke eisen over bijvoorbeeld transparantie, zorgplicht en een provisieverbod bij het aanbieden en bemiddelen van hypotheken zijn inmiddels al enige tijd ingeburgerd. Om die reden sorteren de komende wijzigingen in Nederland ogenschijnlijk weinig merkbaar effect.

  1. [1] Lees de handige factsheet van de EU.

8 belangrijke uitkomsten MCD-implementatie

De meest in het oog springende merkbare wijziging is de komst van het ‘bindend kredietaanbod’. Na een renteaanbod (huidige offerte) én het acceptatieproces van de hypotheekverstrekker, volgt een bindend kredietaanbod. De hypotheekverstrekker is gedurende een periode van maximaal 2 weken ook echt gebonden aan haar hypotheekaanbod. De klant heeft dan nog een keuze om wel of niet op dat bindende aanbod in te gaan. Het idee is dat klanten het aanbod in die periode tot zich kunnen nemen, kunnen vergelijken en daarbij wel al de zekerheid hebben dat de financiering rond is. Hierna volgen 8 aandachtspunten voor de adviespraktijk.

1. Effect ‘bindend kredietaanbod’ op adviesproces

De adviseur moet de klant vanaf nu informeren over het onderscheid tussen een ‘vrijblijvende offerte’, het acceptatieproces dat erop volgt én het ‘bindend kredietaanbod’. Door de komst van dit extra te ondertekenen document betekent dit nog meer druk op het snel én juist aanleveren van stukken. Dit om de doorlooptijd tot aan de notaris binnen de perken te houden. De klant kan ná ontvangst van het bindend kredietaanbod namelijk nog bedanken. De verwachting is echter dat klanten de vaak toch al krappe tijdspanne niet verder willen frustreren en snel tot ondertekening van het bindend kredietaanbod overgaan. Al was het maar om er zeker van te zijn hun huis daadwerkelijk te kunnen kopen.

De invoering van de nieuwe regels betekent dat de termijn van een financieringsvoorbehoud in koopaktes wellicht wel wat ruimer moet worden genomen. De adviseur doet er goed aan de klant tijdig te informeren over de verwachte doorlooptijd tot ontvangst van een bindend kredietaanbod en te wijzen op de mogelijkheid hier in de ontbindende voorwaarden van de koopakte rekening mee te houden.

2. Rol van ESIS in adviesproces

Bij het bindend kredietaanbod zal ook het ESIS [2] worden aangeboden door de hypotheekverstrekker. Dit is een nieuwe, verplichte variant van het huidige EGI [3]; een standaard informatiedocument om de herkenbaarheid en vergelijkbaarheid van hypotheken te vergroten. Er is nog veel te doen om de door de EU opgelegde (standaard)formulering in het ESIS. Deze is lang niet altijd begrijpelijk voor de klant. Adviseurs moeten erop zijn voorbereid om hun klanten tekst en uitleg te kunnen geven over de hierin opgenomen elementen. Dat kan bijvoorbeeld aan de hand van dit voorbeeld ESIS.

  1. [2] European Standardised Information Sheet; verplicht vooraf tijdig te verstrekken door de hypotheekverstrekker.
  2. [3] Europees Gestandaardiseerd Informatieblad; een standaard informatiedocument dat momenteel geïntegreerd is in de huidige offerte op basis van de Gedragscode Hypothecair Financiers.

3. Transparantie over advies- & bemiddelingsvergoeding

Hypotheekverstrekkers moeten op basis van de MCD-implementatie alle kosten die verbonden zijn aan de hypotheek [4] verwerken in het Jaarlijks Kosten Percentage (JKP). Deze JKP is opgenomen in het ESIS. Adviseurs moeten deze kosten al doorgeven bij de hypotheekaanvraag. HDN [5] ondersteunt de doorgifte van deze kostencomponenten, al lijkt het erop dat het doorgeven van deze data in de praktijk nog niet zal worden afgedwongen door de hypotheekverstrekkers.

  1. [4] Denk hierbij bijvoorbeeld aan éénmalige kosten als taxatiekosten, en advieskosten, maar ook eventuele doorlopende kosten verbonden aan de hypotheek, bijvoorbeeld de premie van een verplichte overlijdensrisicoverzekering. Uitgesloten kosten zijn notariskosten.
  2. [5] Hypotheken Data Netwerk; het meest gebruikte communicatieplatform voor de hypotheekaanvraag, de hypotheekacceptatie en het hypotheekbeheerproces.

Daarnaast is het belangrijk te beseffen dat de klant op basis van het Burgerlijk Wetboek nu de mogelijkheid krijgt de advies- en bemiddelingskosten niet te betalen, als de adviseur:

a) niet vooraf en tijdig een DVD Hypotheekvraag én een eventuele dienstenwijzer heeft geleverd. Met uiteraard daarin vermeld de verplichte aspecten en
b) de specifieke advies- en bemiddelingskosten die met de klant zijn overeengekomen niet bij de hypotheekaanvraag heeft medegedeeld aan de beoogde hypotheekverstrekker. De hypotheekverstrekker kan deze kosten dan niet verwerken in het JKP.

Als de adviseur advisering op uurbasis overeenkomt met de klant, moet hij een inschatting maken van het totaal benodigde aantal uren. De som van het geheel moet vervolgens als (verwachte) advieskosten bij de hypotheekaanvraag aan de hypotheekverstrekker kenbaar worden gemaakt. De adviseur legt de vergoeding met de klant sowieso al vooraf vast in zijn opdracht tot dienstverlening. De combinatie van deze 2 vastleggingen voorkomt juridische geschillen of miscommunicatie met de klant over de verschuldigde adviesvergoeding.

4. Leidinggevenden klantmedewerkers ook verplicht vakbekwaam

Voor zover hij dit nog niet heeft geregeld, moet een leidinggevende die hypotheekadviseurs aanstuurt straks zélf ook minimaal permanent vakbekwaam zijn. Hij hoeft geen vakinhoudelijke diploma’s in zijn bezit te hebben, maar moet wel aantoonbaar bekend zijn met de materie. Niet in de laatste plaats om de klantmedewerkers ook inhoudelijk te kunnen blijven aansturen. Als de leidinggevende zelf ook adviseert, moet hij uiteraard net als iedere adviseur of medewerker met (inhoudelijk) klantcontact, zelfstandig zijn diploma Adviseur Hypothecair Krediet halen vóór 1 januari 2017.

5. Dekking beroepsaansprakelijkheid nu ook verplicht bij hypotheekbemiddeling

Voor advisering en bemiddeling van verzekeringen én advisering van deelnemingsrechten in beleggingsinstellingen golden er al minimale wettelijke eisen om beroepsaansprakelijkheid af te dekken [6]. Nu wordt ook voor hypotheekbemiddeling een minimale dekking van € 460.000,- per geval en € 750.000,- per jaar verplicht gesteld. De in de markt bekende beroepsaansprakelijkheidsverzekeraars BAVAM en Schouten Insurance hebben haar verzekerden al geïnformeerd. Het devies is dus: breng de beroepsaansprakelijkheidsverzekering tijdig op orde en vraag deze extra dekking aan voor zover deze nog niet is verzekerd.

  1. [6] Bij advisering in deelnemingsrechten in beleggingsinstellingen is deze voorwaarde gesteld op basis van het Nationaal Regime MiFiD.

6. Transparante berekening boeterente

Aanbieders van een hypothecair krediet mogen binnenkort alleen maar een vergoeding bij vervroegde aflossing vragen, wanneer die niet groter is dan het financiële nadeel van de hypotheekverstrekker. In de praktijk blijft dat neerkomen op de contante waardemethode die in de markt veel gebruikt wordt. Minister Dijsselbloem heeft aangegeven dat er in ieder geval géén misgelopen winstmarge mag worden berekend. Hypotheekverstrekkers moeten de wijze van berekening helder presenteren, zodat het voor een ieder is na te rekenen.

Jeroen Dijsselbloem

Minister Dijsselbloem spreekt zich uit over de boeterente:

“Financieel nadeel kan meer zijn dan alleen de echte kosten; het kan ook een winstmarge zijn. Dat is niet toegestaan. Eventuele winstmarges die de bank ook nog eens zou kwijtraken, mogen niet in deze boete terechtkomen. Het moet echt alleen gaan om het rentenadeel, omdat de bank natuurlijk ook financiering heeft moeten aantrekken voor hypotheken. Het moet dus gaan om een eventueel rentenadeel of om echte administratieve kosten die verbonden zijn aan de vervroegde aflossing. Het type kosten dat hierin mag terugkomen, dus niet de winstmarge, zal overigens worden gespecificeerd in de AMvB.”

Bron: verslag plenaire behandeling in de Tweede Kamer op 2 maart 2016.

Bovendien krijgt de AFM de bevoegdheid om nadere regels te stellen over de wijze van berekening van deze vergoeding. Ogenschijnlijk brengt dit weinig verandering teweeg ten opzichte van de huidige adviespraktijk. Maar wellicht zorgt nadere duiding van de AFM straks voor een reëlere en scherpere ‘deal’ die meer in het belang van de klant uitpakt. Bijvoorbeeld in situaties waarbij klanten met een huis onder water beter af zijn met een reële rentemiddeling of oversluiting van de gehele hypotheek.

7. Extra inspanningsplicht bij betalingsproblemen

Hypotheekverstrekkers worden nog nadrukkelijker verplicht om zeer zorgvuldig te handelen wanneer een klant zijn betalingsverplichtingen niet kan nakomen. Ook wordt expliciet voorgeschreven dat hypotheekverstrekkers in die gevallen niet meer kosten in rekening mogen brengen dan de daadwerkelijk ontstane schade. Mogelijk leidt één en ander tot meer aandacht in de adviespraktijk. Er is immers op het provisieverbod van 2013 al een uitzondering gemaakt bij voorzienbare betalingsproblemen van een klant. De kosten voor adviesgesprekken mogen in dat geval wél vergoed worden door hypotheekverstrekkers. De gedachte hierbij is dat een klant niet verder in de problemen mag komen door het provisieverbod. In voorkomende situaties heeft ook de adviseur een (civiele) zorgplicht om, mogelijk deels vergoed door de hypotheekverstrekker, een rol te spelen bij voorzienbare betalingsachterstanden. En hopelijk zonder dat dit gelijk een winstgevend business model wordt.

Europa

De MCD is gericht op de harmonisatie van EU-regels bij een hypotheekaanbod.

8. Concurrentie vanuit het buitenland

Een van de doelen is ook het beter vergelijkbaar en eenvoudiger maken van het hypotheekaanbod binnen de EU. EU-hypotheekbemiddelaars werkzaam vanuit een bijkantoor in Nederland kunnen straks werken op basis van een zogenaamd Europees Paspoort, maar moeten daarbij wel voldoen aan de strenge Nederlandse vakbekwaamheidseisen.

Een kleine weeffout is nog dat hypotheekadviseurs die bijvoorbeeld vanuit België of Duitsland ook in Nederland werkzaam zijn slechts kunnen volstaan met minimale vakbekwaamheidseisen. Op het gebied van deskundigheid is er dus nog geen gelijk speelveld, maar de verwachting is niet dat hier grote problemen zullen ontstaan.

Open eindjes

Op het moment van schrijven is het nog niet helder op welk moment en op basis van welk document – het voorlopige aanbod of bindend kredietaanbod – een klant voldoet aan de ‘oude’ NHG-normen zodra deze wijzigen. Hetzelfde geldt voor de eventuele jaarlijkse aanpassing van de voorgeschreven financieringslastpercentages. Hier komt hopelijk snel duidelijkheid over.

De adviespraktijk moet daarnaast grote zorgvuldigheid (en een slag om de arm) betrachten bij de berekening of een geadviseerde hypotheek verantwoord is. Met name rond de wijzigingsdata van de NHG-normen en de financieringslastpercentages als gevolg van nieuwe Nibud-cijfers.

Overigens is duidelijkheid over dit onderwerp minder nijpend geworden, nu recent bekend is geworden dat de voorgenomen verlaging van de NHG-kostengrens naar € 225.000,- van de baan is.

Het wetgevingstraject loopt, en nu?

Begin maart 2016 zijn de voorgenomen wetsvoorstellen en -wijzigingen in de Tweede Kamer besproken. Daaruit volgde het aannemen van een aantal moties. Minister Dijsselbloem heeft onder andere de toezegging gedaan om nader te laten onderzoeken of senioren eenvoudiger een hypotheek kunnen afsluiten. En om in de Bgfo toch modelmatige taxaties mogelijk te maken bij bijvoorbeeld minder risicovolle hypotheken. Het licht gewijzigde wetsvoorstel is op 22 maart 2016 door de Eerste Kamer als hamerstuk afgedaan. De voorgestelde wijzigingen in de Bgfo zijn nog niet definitief. De verwachting is dat het geheel voor de zomer alsnog direct van kracht zal zijn.

Conclusie

Op de vraag of de MCD-implementatie iets nieuws onder de zon biedt, luidt het antwoord dat de hypotheekmarkt niet op zijn kop wordt gezet. Zo is niet te verwachten dat klanten verschillende bindende kredietaanbiedingen actief gaan vergelijken, of met zo’n aanbieding op zak gaan ‘shoppen’. Daarvoor komt het ESIS nu eenmaal te laat in het hypotheekproces in het bezit van de klant.

Toch zijn er voldoende onderdelen die in meer of mindere mate invloed hebben op de adviespraktijk. Zo zorgt de MCD voor een extra stap in het proces en is er voor de adviseur een aantal andere aandachtspunten dat uit de genoemde wijzigingen voortvloeit. De adviespraktijk doet er goed aan rekening te houden met deze gevolgen van de MCD-implementatie.

Aansluiten bij Huismerk?

Ontvang meer informatie Maak een afspraak